Счета эскроу: надежная защита ваших средств при строительстве дома

Строительство собственного дома – это важный и ответственный шаг, требующий значительных финансовых вложений. Однако, на этапе строительства существует риск недобросовестности подрядчиков и невыполнения ими своих обязательств. Чтобы обезопасить свои денежные средства и гарантировать завершение строительства, все больше граждан выбирают использование счетов эскроу.

Что такое счет эскроу и как он работает?

Счет эскроу – это специальный банковский счет, на котором хранятся денежные средства покупателя (заказчика) до выполнения определенных условий, оговоренных в договоре. В контексте строительства дома, эти условия обычно связаны с завершением строительства и передачей готового объекта заказчику.

Схема взаимодействия с эскроу выглядит следующим образом:

1. Заключение договора подряда: Заказчик и подрядчик заключают договор строительного подряда, в котором прописываются все условия строительства, сроки, стоимость и порядок оплаты. Найти проверенного подрядчика и выбрать подходящий проект дома можно на специализированных платформах, например, на строим.дом.рф.

2. Открытие счета эскроу: Заказчик обращается в банк и открывает счет эскроу. На этот счет он вносит сумму, оговоренную в договоре подряда. Банк «замораживает» эти средства на счете до момента выполнения подрядчиком своих обязательств.

3. Завершение строительства и раскрытие счета: После завершения строительства дома и подписания акта приема-передачи, заказчик предоставляет необходимые документы в банк. Банк проверяет выполнение условий договора и, если все в порядке, раскрывает счет эскроу, переводя денежные средства подрядной организации.

Преимущества использования эскроу-счетов при строительстве индивидуального дома:

• Безопасность финансовых взаимоотношений: Эскроу гарантирует, что подрядчик получит оплату только после выполнения работ, а заказчик – что его деньги не будут потрачены нецелевым образом.

• Бесплатное открытие и обслуживание: Открытие счета эскроу в банке, как правило, бесплатно, и за его обслуживание не взимается плата.

• Возможность оформления ипотеки и использования материнского капитала: Эскроу-счета можно использовать при оформлении ипотеки, в том числе на льготных условиях, а также для использования средств материнского капитала.

• Удобство пополнения счета: Пополнить счет эскроу можно переводами из любых банков, через интернет-банк или мобильное приложение.

• Безналичный расчет: Для заключения и оплаты сделки не нужно использовать наличные деньги, что повышает безопасность и прозрачность расчетов.

• Гарантия получения средств подрядчиком после завершения работ: Подрядчик уверен, что получит оплату за выполненную работу, что стимулирует его к качественному и своевременному выполнению обязательств.

• Возврат средств в случае невыполнения обязательств: Если подрядчик не выполнил свои обязательства по договору, заказчик вправе вернуть себе деньги, находящиеся на счете эскроу.

• Защита от ареста: Счет эскроу не может быть арестован, даже если у владельца есть неоплаченные штрафы, налоги или долги.

• Налоговый вычет: При использовании эскроу можно получить налоговый вычет, как имущественный, так и по ипотечным процентам.

Как работать со счетом эскроу при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС):

Работа с эскроу для ИЖС происходит по аналогии с многоквартирным строительством. Процесс состоит из трех этапов:

1. Открытие счета. Заказчик оставляет заявку в банке на открытие счета. Заказчик и строительная компания предоставляют в банк необходимые документы для заключения договора и открытия счета. После этого заключается трехсторонний договор и открывается счет.

2. Пополнение счета. Разместить денежные средства на счет эскроу можно любым удобным способом: в отделении, через интернет-банк или в мобильном приложении. Заказчик может использовать собственные средства или ипотечный кредит.

3. Закрытие счета. После завершения строительства и подписания акта приема-передачи необходимо передать документы в банк. Затем банк переведет деньги подрядчику. После этого эскроу-счет закрывается.

Банки могут устанавливать свои требования для открытия счета эскроу. Обычно требуется заявление и договор подряда. Документы подают как подрядчик, так и заказчик, на имя которого открывают счет. Рекомендуем уточнять список необходимых документов непосредственно в банке.

Если используется ипотека:

Банк направит деньги на открытый ранее счет эскроу. Для клиента оформят отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты процентов за пользование заемными средствами.

При использовании эскроу можно получить имущественный налоговый вычет, а также вычет по ипотечным процентам на общих основаниях. Подробнее о том, как получить налоговый вычет, рассказали в инструкции:

1. Заключить договор подряда;

2. Открыть эскроу-счет;

3. Внести деньги на счет;

4. Дождаться окончания строительства;

5. Подписать акт-приема-передачи;

6. Зарегистрировать права собственности.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета?

Да, можно, если заказчик отказывается от исполнения договора строительного подряда. При этом до истечения срока размещения денег на счете эскроу сторонами должно быть достигнуто соглашение о сумме, подлежащей уплате подрядчику в размере фактически понесенных расходов, или должно вступить в законную силу решение суда, определяющее эту сумму,

Согласно Закону, проценты на средства эскроу не начисляются. Вознаграждение банку, в котором открыт счет, также не выплачивается.

Закон об эскроу-счетах в ИЖС:

С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон №186-ФЗ, который регулирует на законодательном уровне порядок правоотношений между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов ИЖС с использованием эскроу-счетов.

В апреле 2025 года также вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 283-ФЗ «О внесении изменения в статью 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», который освободил услуги подрядчиков от НДС при строительстве индивидуальных домов. Платить налог на добавленную стоимость не потребуется, если все расчеты будут проходить с использованием эскроу-счетов.